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商品房预售合同中情势变更原则的适用

作者 lawyermr 浏览 发布时间 2017-11-03 17:41:10

  一、什么是情势变更

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同订立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。这一司法解释为我国法院在司法实务中运用情势变更审理案件提供了法律依据,在商品房预售合同纠纷适用这一原则时,应把握以下几个要件:

  1.情势变更的基础是商品房预售合同合法有效。情势变更原则的适用必须建立在依法成立合同的基础上。无效合同自成立起就不具有法律效力,因此无法适用情势变更原则。

  2. 情势变更发生在预售商品房合同成立并生效以后履行终止以前。如果情势变更发生在签订预售商品房以前,应认定为当事人已经认识到发生的事实,不存在情势变更的问题。另外,情势变更必须发生在合同履行完毕以前。因为,在合同终止后,双方当事人的合同关系终止,也不存在情势变更的问题。

  3.情势变更须双方履行合同后显失公平。例如房产商与购买者已签订合同,但在建造该商品房的过程中建材价暴涨,房产商不但不会盈利,反而可能严重亏损,则应当适用情势变更原则。

  4.情势变更的发生,须是买卖房屋双方当事人在订立合同时所不能预见或不可能预见的。

  5.发生了情势变更的事由。即发生了可以导致双方所签订的合同不能履行或不能继续履行的客观情况。如政府干预或国家对财政、货币、物价等政策进行了较大的调整。

  6.情势变更的发生,须是因不可归责于当事人的事由。如果当事人主观有过错,那么其不能适用情势变更原则推卸责任。例如,合同当事人履行迟延或者迟延受领,此时商品房急剧上涨,过错方不得以情势变更为由而免责。

  二、情势变更原则的适用效力

  适用情势变更原则对合同双方当事人来讲主要有两个效力:

  1.变更合同。从而平衡双方权利义务,使合同的履行变得公平合理。例如,可以变更合同的主要条款,如标的物的变更、履约方式、购房价款的增减等。

  2.解除合同。根据案件的具体情况以及适用情势变更原则的具体规定,如果变更预售商品房合同仍不能平衡双方的权利义务,当事人就可以以情势变更为由解除合同。

  三、情势变更原则的适用程序

  为了防止情势变更原则的滥用,最高人民法院发布了《关于正确适用 (中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》,该通知明确了如果根据案件的特殊情况,需要在个案中适用情势变更,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。

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